物业服务人已履行主要合同义务，物业服务存在一般瑕疵不构成业主拒交物业费的正当理由，约定违约金过高可予调整——某物业公司诉王某物业服务合同纠纷案

【基本案情】

王某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务，王某拖欠物业费、电梯运行费、公共水电费等费用共计七千余元。物业公司诉至我院，要求王某支付拖欠的物业服务费，并按日千分之三的标准计算违约金。王某辩称其楼上漏水导致无法正常开窗、小区卫生脏乱差、物业收费未公示等，主张无需交纳物业费。

【裁判结果】

法院经审理认为，案涉物业公司已履行了物业服务的主要合同义务，业主应当交纳物业服务费。物业公司在服务过程中即使存在轻微瑕疵，也不构成业主不交、少交纳物业服务费用的理由。王某举证的排水管道漏水问题，现已修复完毕；其提交的卫生脏乱照片，仅系某一时间点存在的临时现象，并非长期性、持续性存在的环境卫生问题，王某提出的抗辩事由仅属轻微瑕疵，不能成为不交、少交物业服务费的理由。同时，合同约定的日千分之三违约金标准明显过高，依法调整为按照起诉时一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。

【典型意义】

业主应当依照合同约定按时足额交纳物业服务费，物业服务仅存在轻微瑕疵（如局部暂时性卫生问题、设施维修不及时且未造成实际不良后果等）不能成为业主拒交、少交物业服务费的合法正当理由。若随意以轻微瑕疵拒缴物业费，将直接影响物业服务正常稳定运转。同时，物业服务合同中约定的违约金标准过高的，法院可依业主请求，结合实际情况依法予以适当调减。

物业服务存在严重瑕疵时，业主抗辩减少物业服务费用的，可根据物业服务存在严重瑕疵的具体情形，予以相应减免——某物业公司诉刘某物业服务合同纠纷案

【基本案情】

刘某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。因刘某拖欠物业费、公共水电费、电梯费等费用共计八千余元，物业公司诉至法院。刘某辩称，其与女儿曾被困电梯一个多小时，报警电铃无人应答，最后系邻居发现后报警求助才得以脱困，物业公司在电梯维保与应急处置上存在重大履职瑕疵，出现问题未及时救助，故要求减免费用。

【裁判结果】

法院经审理认为，案涉前期物业服务协议合法有效，对业主具有约束力。针对刘某提出的被困电梯的抗辩事由，经法庭调查核实：刘某及其女儿曾被困电梯长达一个小时，电梯内紧急求助电话无人应答，最后由邻居发现报警后才脱困，该事实依法予以确认。案涉物业公司在电梯运维、应急救助方面存在严重履约瑕疵，酌定从物业公司主张的电梯运维费用中扣除1000元。

【典型意义】

按照权利义务对等原则，物业服务人依据物业服务合同要求业主按照约定标准缴纳物业费的同时，也应当提供符合合同约定标准的物业服务。勤勉尽责、及时排查消除公共物业服务区域内的安全隐患是物业服务人应尽的法律义务和合同义务。若物业服务不达标，势必造成“服务差、收费率低——收费率低、服务更差——服务更差、业主更不愿缴费”的恶性循环。物业服务人提供的服务达不到合同约定标准构成违约，业主可以抗辩减少相应的物业服务费用，减少的费用与物业服务的瑕疵应相当。

业主行使知情权的范围应限于法律规定之内——孙某与某物业公司物业服务合同纠纷案

【基本案情】

原告孙某系某小区业主，被告某物业公司与原告所住小区业主委员会签订《江苏省住宅物业委托服务合同》。合同签订后，该物业公司为包括孙某在内的全体小区业主提供物业服务。孙某以其作为小区业主享有知情权为由，将该物业公司诉至本院，提出查阅、复制物业服务费收入和支出账簿及明细账目；查阅、复制租金、广告费、场地使用费等公共收益账目及其资料凭证等五项诉讼请求。

【裁判结果】

法院经审理认为，业主对小区公共事务和物业管理的相关事项享有知情权，有权要求物业公司公开、配合查阅其掌握的、依法应当向业主公开的相关资料。本案中，物业公司无正当理由拒不配合业主查阅相关资料，已违反法律规定。结合本案实际情况，判令物业公司于指定期限内，对涉案时段物业费收支明细、物业管理区域内某快递柜场地占用费的收支明细予以公示，并配合业主查阅、复印电梯、消防设备的维保相关记录。同时，业主知情权的行使应当遵循合法、合理的边界，对于原告未能举证证明客观存在的资料、无法定公开义务的资料、以及物业公司已履行公示义务的相关请求，依法予以驳回。

【典型意义】

根据民法典及最高人民法院相关司法解释的有关规定，物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，应当定期将服务事项、负责人员、收费项目、收费标准、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益等情况以合理方式向业主公开。业主有权要求物业服务人公布、查阅上述相关情况和资料。本案中，法院依法支持了业主合法合理的诉求，驳回其他诉讼请求，维护了业主的合法权益。上述法律、司法解释的规定划定了业主知情权的合法边界，既充分保障业主合法合理的监督与知情权，督促物业公司规范财务管理、主动阳光履职，也明确业主知情权不可无限扩张，对超出法律规定、物业公司未实际掌管的资料等，无权强制要求提供。